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開封市國泰供水設備有限公司
無負壓供水設備_開封市國泰供水設備有限公司
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技術文獻

分析技術型設施設備在物業管理中的應用

近年來,隨著物業服務人員工資、勞保和維修材料價格等剛性成本的不斷攀升,導致越來越多的物業服務企業正面臨著越來越大的生存挑戰。在目前的形勢下,多數物業服務企業將希望寄予在提高物業服務收費標準。但是,在當前國內物價不斷上漲,老百姓生活成本不斷升高的形勢下,無疑給提高物業收費標準又加上了一層嚴霜,讓許多物業服務企業對提高收費標準的想法只能是望而興嘆。如此情形下,只有物業服務企業不斷改革創新,開源節流,自尋出路才有希望打破僵局,只有不斷摸索,大膽嘗試,引進科學技術,才會開辟出新的經營管理模式。
LED節能燈的應用
目前LED節能燈技術在我國已相對成熟,LED節能燈在各類物業中的應用也逐步受到重視,市面上生產的LED燈,在滿足相同亮度和照度的情況下,節能效果普遍可以達到60%-75%之間的節能率,而智能型的節能燈節能率甚至可以高達83%-90%。
一個物業項目中設施設備的運行費用通常會占物業服務費約10%左右的比例,然而照明費用通常會占設施設備運行費5%至8%以上的費用,這筆高額的費用往往成為包干制物業服務企業的巨大包袱,其中大多數物業服務企業曾在照明燈的瓦數、照度、亮度以及節能燈的選擇方面苦下功夫,但節能的效果往往收效甚微。隨著LED節能燈的面市,給照明節能的市場可謂又添一翼。經過我們測試:通常一支5W的LED節能燈管就可以達到40W日光燈所能達到的照度和亮度,一支40W的日光燈一個月消耗約29度電左右,而一支5W的LED節能燈管一個月僅消耗4度電左右。從節能的角度來看,如果一度電按1元錢計算,一支燈管一個月可節省費用約為25元,1000支燈管一月即可節省費用約為25000元,而且LED節能燈的壽命約在30000小時以上,幾乎是日光燈壽命的5至8倍。再從價格方面來看,一支普通40W日光燈的價格約為25元,而一支LED節能燈的市場價格約為160元至190元,智能型的LED燈價格約在200元至260元之間。如此測算一支LED燈使用8至10個月節省下來的費用足以抵消其產生的費用,所以,從長遠角度來看,更換節能燈所帶來效益非常可觀。
另外,目前LED燈市面上存在多種推廣合作模式,其中一種由LED節能燈供貨方一次性投入改造費用,由物業服務企業從節省的費用中逐期支付的合作模式適合絕大多數物業服務企業。如此,對于物業服務企業來講,無疑是一宏大利好,前期不用投資任何費用即可節支收益,物業服務企業可以在停車場照明、樓層照明甚至路燈照明方面進行改造。此外,實行共用設施設備運行費分攤的物業服務企業也可以通過意見征詢的方式爭取讓業主同意進行改造,一方面可以促進環保節能,另一方面也著實可為業主節省一筆可觀費用,同時又可為物業服務企業賺取部分收益。
無負壓供水設備的應用
此外,根據經驗分析:采用傳統供水設備的物業一般多見于2005年以前的傳統的供水設備通常是由市政供水→水箱→供水泵→給水池→用戶管網的,中間環節過多,且傳統的供水設備通常需要在地下室占用兩到三個停車位的面積停車位設置蓄水池,不僅水泵的維護和運行費用較高,而且一旦水箱、供水泵、給水池管理不善,極易產生二次污染,引發管理風險。而改造無負壓供水設備的投入費用一般在十五萬元至二十萬元左右,且無負壓供水設備不需要水池、水箱,是與自來水管網直接串接,充分利用了自來水管網的原有壓力,差多少,補多少,當自來水壓力滿足要求時設備會自動停止運行。因此,無負壓供水設備不僅減少了二次污染的主要環節,有效保證了水質,而且其安裝便利、操作簡單、節能率較高,比傳統的給水設備節能約50%-90%的能耗。
住宅項目,通常此類住宅項目的停車位配比比率較低,一般情況下停車位均比較緊張。所以,在后期的物業管理中物業服務企業可以通過業主委員會或業主大會的支持,申請動用專項維修資金或是利用公共收益支出進行投資改造。改造后將原有蓄水池拆除,劃定停車位進行出租或出售,日后停車位出售或出租所得收益足以抵消設備改造所產生的費用。如此一來,既可以做好供水設備的改造,又可以節省運行費用,免去水池清洗、水質檢測等一系列的費用,同時還可以增加2到3個停車位,一舉多得。
地埋式壓縮垃圾中轉站的應用
地埋式壓縮垃圾中轉站的應用從2000年起步,到如今逐步得到了眾多企業的認可。地埋式壓縮垃圾中轉站無需設置垃圾房和垃圾裝卸桶,直接采用地埋式的垃圾壓縮箱對生活垃圾進行現場密封式壓縮,在垃圾壓縮的同時還可以對垃圾噴灑藥物進行消毒,不僅很大程度上減少了垃圾體積,有效降低垃圾清運費用,同時也有效杜絕了生活垃圾處理不當所造成的二次污染,徹底解決了傳統垃圾房(場)產生的蚊蟲鼠蟻問題,并從后期管理上減少了垃圾裝卸方面人員的投入,有效降低垃圾處理費用。
目前,國內垃圾壓縮處理設備的生產廠商及產品種類繁多,價格從十幾萬元至幾十萬元不等,產品質量及使用效能亦參差不齊,各有所長。譬如,我們在佛山南海頤景園的項目中就因為垃圾站的選址、大小及環境保護等方面的問題難以解決,***終選用了地埋式垃圾壓縮處理設備。***初使用的時候因為市政的垃圾運送車寬度不夠而出現無法平行對接問題,后來通過降低車位改平行對接為高低對接方式后,經過幾周的磨合使用方才步入正軌。自從地埋式垃圾壓縮處理設備正式使用后,原本惡臭熏天、散亂無章的垃圾場變得干凈整潔,原本需要三至四車才能運走的垃圾因為體積減少一車就可以運走,不僅美化了物業環境,而且大大降低了垃圾處理費用。因此,物業服務企業應當在早期介入工作中,結合實際情況選擇合適的產品與開發商盡早溝通,不僅可以改善物業整體形象而且可以提升物業檔次。在老舊項目的物業管理工作中,物業服務企業可以通過與業主委員會、業主大會的支持,申請動用專項維修資金對原有的垃圾房(場)進行投資改造。如此一來,不僅可以改善物業本身的環境衛生,也可為物業服務企業減少垃圾處理成本,減輕物業服務企業負擔,并且在垃圾站改造過程中物業服務企業可以從中賺取適當利潤,增加公司收益。
小型清掃車的應用
清掃車相信大家已經不陌生,一般在城市道路的清潔作業中應用較為廣泛。目前小型的清掃車主要應用于大型住宅物業和工業物業中的園區道路清潔工作。一臺小型清潔車,清潔一公里的路段通常只需要十五分鐘左右,然而一名清潔工正常清潔一公里路段的時間大約需要一個小時至一個半小時之間,可見一臺小型清潔車的作業量是人工清潔作業的5倍左右。如果一名清潔工的工資按1500元/月計算,社保、服裝、物料消耗等其它費用的投入按700元/月計算,一名清潔工的每月的成本投入約為2200元,假設五名清潔工當中設置一名替休人員,那一臺小型清潔作業車的作業量相當于是六名清潔工的作業量。市面上一臺小型清潔車的報價大致在4萬元至8萬元不等,平均壽命約六至八年左右。在不考慮其它因素的情況下,如果按6萬元一臺,壽命按六年計算,一臺清潔作業車每月折合費用約為833元,如果清潔車維修、物料及能源消耗按1000元/月計算,一臺清潔作業車每月的成本投入約為1833元,而六名清潔工每月的費用約為13200元,相比之下投入一臺小型清掃車一月可節省費用約11000多元。
因此,物業項目較大,園區路面較寬的物業服務企業可以結合自身情況考慮采用小型清潔作業,一方面可以降低管理成本,另一方面可以減少清潔人員用工荒問題。
立體車庫和車位鎖的應用
車多位少、車位被占、堵車、堵通道,是物業管理工作中常見現象。尤其是在一些車位緊張的項目,高密度住宅區、街鋪,常因車位的使用引發糾紛,然而管理好停車位,處理停車位糾紛,一般需要投入大量的人力和物力。物業管理早期介入期間,物業服務企業可以結合項目實際情況,就立體停車庫和車位鎖的應用與開發商做好早期溝通。立體車庫的前期投入成本較高,但對于開發商投資的占地面積小,容積率高的項目來說,立體車庫就是一個不錯的解決方案。如果考慮建設立體車庫,停車場的高度是一個必要的前期條件,開發商可以根據實際情況建設兩層或三層的立體車庫,像佛山南海頤景園的項目,就采用了三層的立體停車庫,將原本僅能規劃1:0.5的車位配比率,提升到了1:1.1的配比率,在前期建設時僅僅是增加了停車場的高度和投入了立體車庫設備,就為小區增加了近1000個停車位。
此外,車位鎖技術的應用,目前在房地產市場當中逐步得到推廣,同樣在物業管理早期介入的期間,物業服務企業就要與開發商做好充分溝通,目前車位鎖的產品種類繁多,價格從一百幾十元到上千元不等,產品本身質量與使用便利度亦參差不齊,物業服務企業在選用時要做好市場考察與使用測試工作。在合格模式方面可以與車位鎖供貨單位進行磋商,由其全額出資,在后期的車位出租或出售中支付車位鎖費用,以解決物業服務企業或開發商前期投資費用問題。同樣在后期的管理當中,物業服務企業也可以根據實際情況,引進車位鎖項目向客戶進行推廣,一方面可以解決車位管理方面投入在人力、物力,另一方面也可以從中獲取適當收益,但***主要的是可以有效避免停車位糾紛,提升物業品質和檔次。
以上一些***技術與設備,是目前我們在管項目中已經逐漸應用到的,從整個行業的發展來看,科學技術的應用僅僅占到了的很小的一部分,更多的方面還需要同行業之間相互學習與交流,共同摸索與探討,大膽嘗試與實踐,積極采用***的科技來實現行業的轉型升級。
 

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